Comodato Rural: você precisa mesmo?

O Comodato rural é um contrato em que uma pessoa vai ceder para outra, por tempo determinado ou não – pode ser por tempo indeterminado também – o uso do seu imóvel rural – em parte ou partes dele – ou o imóvel inteiro, incluindo ou não benfeitorias. Isso fica a critério as partes. Comodato é um contrato pelo qual uma pessoa cede à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e/ou facilidades.

Aos bens imóveis e com destinação rural, temos o comodato rural, que é um contrato unilateral, pois nenhuma obrigação é atribuída ao comodante, e sim, ao comodatário, que recebe o bem como empréstimo, de forma gratuita, devendo zelar o patrimônio e restituí-lo ao final do prazo convencionado ou quando exigida pelo comodante.

O contrato de comodato tem previsão legal em nosso Código Civil brasileiro, nos artigos 579 a 585, além do Estatuto da Terra – Lei nº 4.504 de 30 de novembro de 1964. Antes de aprofundar no nosso tema, preciso explicar qual a definição de imóvel rural, que pode ser encontrada no art. 4º do Estatuto da Terra.

“Art. 4º Para os efeitos desta Lei, definem-se:
I – “Imóvel Rural”, o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada;”

O comodante, o dono da terra, vai ceder para o comodatário este imóvel para que o comodatário possa utilizar, por esse período de tempo, o imóvel para fins produtivos e, ao final dessa relação de comodato, entregue a posse do imóvel de volta ao seu proprietário.

Esse tipo de contrato pode ser celebrado verbalmente ou através de um documento escrito (preferencialmente) e, ainda que seja gratuito, implica responsabilidades, não só para o comodatário, como também para o comodante.
Cabe ao comodante entregar o bem e o dever de se abster da prática de qualquer ato que impeça o comodatário de utilizar esse mesmo bem. Quanto ao comodatário, cabe a ele guardar e conservar o bem que lhe foi emprestado.

Embora o empréstimo seja gratuito, no contrato de comodato, o comodatário pode assumir o ônus com manutenção do objeto ou mesmo, em caso de imóvel rural, pagar taxas e impostos do bem, sem descaracterizar o comodato.

A grande preocupação acerca desse tipo de contrato é se a função social da propriedade rural vem sendo cumprida, devendo observar se o comodatário exerce de fato uma atividade laborativa, com o plantio de algum tipo de cultura, criação de gado, até mesmo para o sustento próprio e de sua família.

O comodato é uma alternativa a fim de que se evite a ociosidade da terra, evitando até mesmo invasões e a própria desapropriação por interesse social para fins de reforma agrária, pois, o comodatário, poderá em um campo degradado realizar o plantio de algum tipo de cultura, e posteriormente devolvê-lo semeado, ou até mesmo, receber um campo sujo para pecuária, e o restituir devidamente roçado.

Quanto às benfeitorias (construções) presentes no imóvel objeto do contrato, é necessário observar as regras do Estatuto da Terra e do Código Civil, devendo cada caso ser analisado isoladamente, a fim de se evitar o enriquecimento ilícito e injustificado em prol de uma das partes em relação à outra.

Em relação ao prazo do contrato de comodato, este pode ou não ser convencionado entre as partes. Se o contrato prever cláusula com tempo determinado, o comodante não poderá exigir a devolução do imóvel antes do vencimento deste. Nos casos de prazo não estabelecido, o comodante pode requerer a qualquer tempo a devolução do imóvel rural emprestado. Findado o prazo para o comodatário deixar o imóvel sem que este tenha saído, é possível ingressar com ação de reintegração de posse para reaver o bem.

Diferença entre comodato e arrendamento

A diferença entre o comodato e o arrendamento é uma só: a onerosidade. Ou seja, no comodato não há uma contraprestação financeira e, no arrendamento, por sua vez, é exigida a renda, que é o valor fixado pelo uso dessa terra.

Vantagens do comodato

ara muitos, essa relação de comodato serve como alternativa para evitar que a terra fique ociosa, para evitar que essa propriedade não seja trabalhada, evitar invasões, evitar desapropriação. Isso porque o comodatário pode acabar transformando essa área de degradada em produtiva e pode devolver essa área semeada ou até mesmo pegar um campo sujo, e restituir esse campo roçado.

Riscos do comodato

Por ser diferente do arrendamento, sem a onerosidade, esse contrato transformado em comodato perde muitas outras garantias típicas do arrendamento, como indenizações pelas benfeitorias úteis e necessárias e o direito de preferência, por exemplo. E do lado do proprietário do imóvel, ele vai ter dificuldade de reaver a terra quando esse contrato tiver um prazo determinado. Se o contrato tiver uma cláusula que determina um prazo dessa relação de comodato, como muitas vezes o contrato é gratuito, o proprietário diz que quer de volta e aí ele não vai poder exigir essa devolução antes do vencimento porque há um prazo estabelecido.

Do outro lado, existe o risco para o comodatário caso não haja um prazo estabelecido, se o proprietário quiser sua área de volta, ele tem o direito de fazer o pedido em meio a um ciclo produtivo, deixando o comodatário sem garantias que existem, por exemplo, no arrendamento.